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Jean13
Contributeur senior



France
915 message(s)
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PostĂ© - 03 juil. 2018 :  17:00:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Le Conseil syndical peu-t’il transmettre à l'ensemble des copropriétaires la balance de tous les copropriétaires dont certains commencent a devenir chroniques ?

Merci


andre78fr
Contributeur vétéran

France
2553 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

 1 PostĂ© - 03 juil. 2018 :  17:07:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne connais aucun texte qui l'interdit en tout cas et la liste des copropriétaires débiteurs / créditeurs en fin d'exercice fait partie des documents à présenter pour l'approbation des comptes (souvent intitulé "annexe 1 bis") alors je dirais que oui ! En assumant les éventuels râleurs ensuite :D

rambouillet
Pilier de forums

15510 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 03 juil. 2018 :  19:06:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Amon avis, il vaut mieux informer les copros du cumul ou solde des cumuls de cette balance et agir efficacement avec le syndic pour résorber que de faire une info à tout va pour stigmatiser. Une fois par an cela suffit.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2671 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 04 juil. 2018 :  09:32:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tout-Ă -fait d'accord avec rambouillet :
- en théorie, pas de problème,
- en pratique, le CS doit garder ce type d'infos détaillées par devers lui car sinon les copropriétaires pourraient demander, à l'avenir, tout autre document "à visibilité CS" et le CS ne peut pas gérer des échanges avec des dizaines de copropriétaires.

Je peux ajouter à rambouillet que si vous connaissez les adresses courriel des gros débiteurs, le président du CS peut leur adresser un courriel leur indiquant leur débit actuel et leur demandant s'ils ont bien reçu la lettre de relance, la LRAR ou la mise en demeure. En effet, le syndic n'a pas forcément la bonne adresse postale pour cela.

Cdlt. Louis92.

bilunette
Contributeur débutant

66 message(s)
Statut: bilunette est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  09:02:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans le décret du 27/05/2004, art. 11, il est mentionné que le syndic envoie aux copropriétaires l'état des dettes et créances. Donc l'envoi de ce document est obligatoire. Chaque copropriétaire doit connaître les soldes individuels de la balance des autres copropriétaires à partir de ce document à joindre lors de la convocation à l'AG.

rambouillet
Pilier de forums

15510 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  09:56:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
oui, bilunette : déjà dit en 1.....

oguenel
Nouveau Membre

11 message(s)
Statut: oguenel est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  10:52:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'état annuel est une photo prédictive de ce qui existera après approbation des comptes.
Quand les comptes sont approuvés 6 mois après la date de clôture, ça ressemble plutôt à une photo souvenir.
Il est utile de coopérer avec le syndic pour un suivi régulier des gros dossiers.

MIBA
Contributeur actif



France
277 message(s)
Statut: MIBA est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  13:53:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'analyse du document joint avec l'ordre du jour de l'AG et donnant nominativement la liste des copropriétaires créditeurs et débiteurs avec le montant du solde n'est pas toujours facile d'interprétation.

En effet, il est réalisé sur la base du dernier jour de l'exercice comptable mais après répartition.

Dans notre cas, courant en copropriété, où il y a des compteurs d'eau divisionnaires pour chaque logement et un contrat collectif souscrit par le syndicat auprès du distributeur d'eau, la répartition conduit en particulier à de gros écarts lié à la diversité des consommations d'eau de chacun, non corrélée avec les tantièmes.

Dans les faits, nous constatons que la grande majorité des copropriétaires débiteurs sont des gros consommateurs d'eau potable; et les copropriétaires créditeurs sont généralement de faibles consommateurs d'eau potable.

Et les " vrais " impayés ( retards souvent durables sur acomptes trimestriels) se cachent parmi une forêt d'impayés qui se résolvent rapidement et généralement sans difficultés.

Aussi, l'analyse du grand livre chaque fin de trimestre ( avant répartition pour le dernier trimestre de l'exercice )est beaucoup plus "parlante" pour avoir une opinion fondée sur la qualité de la gestion des impayés par le syndic.

En tout cas, c'est ce que nous faisons dans notre CS et l'appréciation que nous portons dans le compte rendu annuel sur la gestion des impayés ne comporte jamais d'éléments nominatifs.

JB22
Pilier de forums

3639 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  14:31:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L' analyse faite par MIBA est très pertinente ainsi que sa méthode de contrôle semestrielle, elle devrait être adoptée par tous les C.S.

JPM
Modérateur

6336 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 31 dĂ©c. 2018 :  23:36:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour ce qui est du document joint à la convocation, il comporte dans la majorité des cas :

une situation avant répartition qui fait apparaître les vrais retardataires

Les soldes individuels pour l'exercice

Les soldes après répartition.

Les copropriétaires sont donc parfaitement renseignés.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3639 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 01 janv. 2019 :  19:25:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De JPM.
"il comporte dans la majorité des cas ..."

JPM prend ses désirs pour des réalités, les syndics se contendant de joindre , au mieux , qui est obligatoire, la situation après répartition.

MIBA
Contributeur actif



France
277 message(s)
Statut: MIBA est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 01 janv. 2019 :  20:06:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir et bonne année à tous,

Notre syndic ( F....A) ne joint à l'ordre du jour de l'AG que la liste nominatives des copropriétaires débiteurs et créditeurs après répartition.

Il ne semble donc pas faire partie de la majorité des syndics qui joignent aussi d'après JPM " une situation avant répartition qui fait apparaître les vrais retardataires".

Cette liste nominative intitulée "annexe 6 " par notre syndic ne fait pas partie des annexes comptables obligatoires.

Quel est le texte réglementaire qui oblige les syndics à joindre cette liste à l'ordre du jour ? Précise t-il bien qu'il s'agit d'une liste après répartition ?

On peut s’interroger sur le fait qu'une majorité de syndics fournissent des éléments non obligatoires, alors que les obligations sont déjà nombreuses et que les ordres du jour sont copieux ( nous venons de recevoir l'ordre du jour de notre prochaine AG; il fait 74 pages ....).


JPM
Modérateur

6336 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 02 janv. 2019 :  01:46:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

MIBA ;
citation:
Cette liste nominative intitulée "annexe 6 " par notre syndic ne fait pas partie des annexes comptables obligatoires.


C'est inexact. Voyez les notes 2) de l'annexe 1 qui impose une annexe.

et sur
citation:
Notre syndic ( F....A) ne joint à l'ordre du jour de l'AG que la liste nominatives des copropriétaires débiteurs et créditeurs après répartition
.

Regardez attentivement cette liste. Il s'agit en principe d'un modèle utilisé par tous les syndics

Mais le texte n'impose que ce que votre syndic vous envoie.

Sur ce point voyez encore les notes 2)

Pour JB 22 Je maintiens formellement que la quasi totalité des syndics envoient ce que le texte prévoit soit la liste des soldes débiteurs et créditeurs sans mise en relief des soldes antérieurs, et qu'une grande majorité présente les soldes antérieurs.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

MIBA
Contributeur actif



France
277 message(s)
Statut: MIBA est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 02 janv. 2019 :  07:52:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, j’ai du mal à comprendre : la liste des copropriétaires créditeurs et debiteurs est une annexe de l’annexe comptable N°1.

La fourniture de cette dernière annexe ( la N°1) est obligatoire lors de l’envoi de l’ordre du jour de l’AG.

Par contre, la fourniture de l’annexe ( la liste) n’est pas obligatoire lors de l’envoi.

Comprenne qui pourra...mais le droit est parfois « mal foutu ».

JPM
Modérateur

6336 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 02 janv. 2019 :  09:29:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La fourniture de l'annexe est obligatoire. Une annexe est inséparable de la pièce à laquelle elle est attachée.

Le texte es suffisamment explicite.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3639 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 02 janv. 2019 :  11:32:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De JPM:
"Pour JB 22 Je maintiens formellement que la quasi totalité des syndics envoient ce que le texte prévoit soit la liste des soldes débiteurs et créditeurs sans mise en relief des soldes antérieurs, et qu'une grande majorité présente les soldes antérieurs."


Une fois de plus JPM prend ses désirs pour des réalités, j' ai en main un état établi par F....a,
Il comporte en titre: Liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs au 31/12/xx
Une partie gauche intitulée "copropriétaires débiteurs:
Code, noms, montant et Cumul en bas de colonne
Une partie droite intitulée: "copropriétaires créditeurs":
Code Noms, Montant et cumul en bas de colonne.
Une ligne supplémentaire fait apparaître le solde global.

Conformément à la loi les chiffres sont ceux après répartition.

Il n' y donc aucune mention des soldes individuels en début d' exercice ni des soldes avant répartition.

Pour avoir les soldes antérieurs globaux débiteurs et créditeurs il faut se reporter à l' annexe .1.

JPM
Modérateur

6336 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 02 janv. 2019 :  12:00:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


L'envoi de Foncia est conforme Ă  la loi

Les soldes en début d'exercice ne figurent jamais

Les soldes avant répartition ne figurent pas ce qui ne contredit pas mon affirmation car ce cabinet ne gère pas toutes les copropriétés.

J'ajoute qu'il est facile de repérer un gros débiteur même sans la mention souhaitée.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 03 janv. 2019 :  21:04:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce n'est pas parce que c'est légal que c'est obligatoire.
Personnellement je demande à chaque syndic de faire figurer un état au jour de l'odj des copro débiteurs, et si la liste a bien évolué, dans un sens comme dans l'autre, je demande au syndic d'éditer un état le jour de l'AG.
Peu de gens le lit, ou se contente de regarder sa ligne, mais cela permet de remettre certaines personnes qui font beaucoup de vent pendant l'AG Ă  leur place ...
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6336 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 03 janv. 2019 :  21:16:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Franck 1966 OK ! Mais nous parlions de ce qui doit être annexé à la convocation, c'est à dire les positions à la clôture de l'exercice.

Que le syndic sot en mesure d'indiquer la situation au jour d'assemblée, c'est évidemment souhaitable.

sur
citation:
ce n'est pas parce que c'est légal que c'est obligatoire.


Je vous rappelle la vertu impérative de l'indicatif présent , confirmée par le Conseil constitutionnel.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1566 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 05 janv. 2019 :  21:00:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui JPM, mais l'AG a lieu parfois très longtemps après la clôture de l'exercice, et certains copro peuvent prendre deux trimestres de charges de plus dus !
Donc malheureusement, l'Ă©tat Ă  la clĂ´ture de l'exercice, c'est bien, mais cette mĂŞme liste Ă  jour c'est mieux
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6336 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 05 janv. 2019 :  22:34:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'approbation des comptes ne porte que sur les comptes arrêtés à la date de clôture de l'exercice.

Connaître la situation à la date de l'assemblée, c'est bien entendu opportun.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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