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Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Posté - 22 mai 2021 :  17:44:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je souhaiterais avoir des avis concernant un problème avec une CP.

Suite à l'achat d'un local professionnel au deuxième étage d'un bel hôtel particulier il y a 20 ans (en SCI), nous avons découvert très récemment l'existence d'une modification du règlement de copropriété de 1999 qui stipulait que le lot que nous avons acheté n'avait pas de droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin. Le règlement de CP initial datait de 1988. Curieusement personne ne nous avait donné de copie du règlement de 1999, établi le jour même de notre achat de lot.

Je précise que le hall d'entrée partie commune donne sur la véranda, partie commune également, qui donne sur le jardin.

Le local que nous avons acheté est professionnel, donc nous n'avons pas d'usage régulier du jardin, et les autres personnes travaillant dans les locaux n'ont pas non plus accès en tant que locataires. Donc ce qui nous semblait un usage curieux est avéré en droit, ce qui nous semble très contestable.

Après lectures et relectures attentives de la loi du 10 juillet 1965, j'ai l'impression que cette clause d'exclusion de jouissance du jardin pourrait être considérée comme non-écrite, en fraude de l'article 8, qui dit que le règlement de CP ne peut restreindre les droits des copropriétaires, sauf en cas de non-respect de la destination de l'immeuble (habitation et professions libérales).

Ne voyant pas de rapport entre la jouissance d'un jardin et la destination de l'immeuble, cette exclusion me semble être injustifiée, d'autant plus que les conditions dans lesquelles la modification du règlement de 1999 a été votée sont très troubles (je n'en dirai pas plus, c'est assez compliqué).

Après avoir passé des heures à chercher sur internet une jurisprudence qui traite de ce type de clause discriminatoire, je n'ai pas vraiment trouvé de cas similaires.

Donc pensez-vous que cette clause puisse être jugée non-écrite en fraude de l'article 8 ? (bien entendu les copropriétaires qui sont à l'origine de la clause litigieuse n'ont aucun intérêt à changer quoi que ce soit)

Merci d'avance à celles et ceux qui prendront le temps de me répondre !

Pascal


JPM
Modérateur

8207 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 Posté - 22 mai 2021 :  20:58:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Première chose à faire : prendre votre titre de propriété (acte d'achat) et vérifier quel règlement de copropriété est visé dans cet acte : le premier, ou le second, ou même encore un autre.

Il doit être mentionné que c'est ce règlement de copropriété qui vous a été remis.

Vous devez enfin vérifier la description du bien vendu et voir s'il est fait état d'un éventuel droit de jouissance.

Vous revenez avec tout cela.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 22 mai 2021 20:59:06

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 23 mai 2021 :  01:23:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir JPM.

Merci pour votre réponse.

Dans l'acte d'achat, l'ancien RCP de 1988 et le modificatif de 1999 sont bien mentionnés. Ils sont cités dans un paragraphe 'EFFET RELATIF' (signification ?)
Il y a une petite phrase qui précise ensuite dans un paragraphe 'COPROPRIETE' "L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété qui lui a été remis par le vendeur"
La description du bien vendu est conforme au modificatif de 1999, mais ne mentionne pas de clause de jouissance, juste la description du lot.
Donc a priori cela me semble conforme, même si le modificatif n'a pas été remis par le notaire.

Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente. Si nous avions eu connaissance de la discrimination, nous aurions peut être ajourné l'achat.

Nous ne contestons pas l'existence du modificatif lors de l'achat (que nous aurions pu nous procurer par ailleurs, si nous avions eu la curiosité de vérifier le contenu du règlement de copropriété à ce sujet) mais le fond du document, en ce qu'il introduit une discrimination.

Gédehem
Pilier de forums

14939 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 23 mai 2021 :  22:11:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente.

Tout est là, dans ce "détail" ..!

paraclitique
Contributeur actif

France
113 message(s)
Statut: paraclitique est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 mai 2021 :  09:27:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans une copropriété le règlement peut être modifié, mais ne faut il pas après le faire enregistrer ?
J'ai acheté avec un règlement, ok.
J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien.

Dans le cas soulevé, je me doute que la date étant la même il n'y a pas eu le temps de faire enregistrer ?




Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 mai 2021 :  23:57:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Nous n'avons pas prêté attention à ce détail en signant l'acte de vente.

Tout est là, dans ce "détail" ..!

Et le diable s'y cache !

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 25 mai 2021 :  00:08:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par paraclitique

Dans une copropriété le règlement peut être modifié, mais ne faut il pas après le faire enregistrer ?
J'ai acheté avec un règlement, ok.
J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien.

Dans le cas soulevé, je me doute que la date étant la même il n'y a pas eu le temps de faire enregistrer ?


Bonsoir Paraclitique,
Effectivement le modificatif du RCP étant signé à la même date que la vente, il n'a pas pu être publié avant la vente. Mais il a bien été publié avant acte de vente. De plus le modificatif de RCP était cité dans l'acte de vente, on ne peut pas dire que nous ignorions son existence, même si nous n'en avions pas de copie lors de la vente, et que nous ne l'avions pas lu.

Après le problème n'est pas dans la procédure, qui est légale, quoi qu'assez litigieuse, mais dans le fond, qui concerne une discrimination de droits d'un des copropriétaires.

J'ai vu qu'en général, les droits de jouissance restreints de jardins sont des conséquences d'accès restreints des parties communes par certains copropriétaires ou des divisions à la création de la propriété.

JPM
Modérateur

8207 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 mai 2021 :  07:44:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le plus généralement il s'agit d'un droit de jouissance exclusive.

Pleine jouissance certes mais jouissance seulement et pas propriété



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

14939 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 25 mai 2021 :  09:39:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème exposé par Paraclitique est différent de celui de Pascal :
Paraclitique : " J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien."

Dans ce cas, seules les clauses du RDC annexées aux actes s'imposent à lui. Ce qui peut parfois présenter une difficulté, s'agissant par exemple d'une répartition de charges.

Pour Pascal, les modification du RDC était annexée à ses actes, de sorte qu'elle s'impose lui.

Attention sur ce point : une modification du RDC décidée par une AG n'a pas besoin d'être publiée pour être opposable aux nouveaux acquéreurs.
Il suffit (il faut) qu'elle soit préalablement portée à leur connaissance, donc annexée aux actes, ce que prévoit D.art.4.
C'est un grand classique : la demande d'adjonction aux actes est notifiée au notaire par le syndic, avec le "pré état daté".


nefer
Modérateur

13762 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 25 mai 2021 :  09:48:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

la demande d'adjonction aux actes est notifiée au notaire par le syndic, avec le "pré état daté".




ce "pré état daté" n'a pas d'existence légale...

JPM
Modérateur

8207 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 25 mai 2021 :  10:39:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
J'ai appris après qu'une assemblée de copropriétaires avait changé le RC sans enregistrement, de sorte que le règlement qui m'a été remis était l'ancien."


Si vous voulez faire du droit il faut en utiliser les termes

Une modification du RC sans enregistrement cela ne veut rien dire. En fait c'est sans publication qu'il faut dire.

Une modification du RC sans publication c'est interdit.

Mais la publication exige un délai. Pendant ce temps là le syndic, en cas de vente d'un lot, doit signaler la modification et le notaire doit en informer l'acquéreur avant la signature de l'acte.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

vazy
Contributeur vétéran

1363 message(s)
Statut: vazy est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 mai 2021 :  19:36:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais Pascal78000 nous dit (message 2):
" le modificatif n'a pas été remis par le notaire."
Donc Pascal a été "informé" d'une modification dont il ignorait la teneur !

paraclitique
Contributeur actif

France
113 message(s)
Statut: paraclitique est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 26 mai 2021 :  20:16:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à JPM d'avoir corrigé les termes impropres que j'ai employés

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 26 mai 2021 :  22:23:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Le plus généralement il s'agit d'un droit de jouissance exclusive.


Oui, effectivement, mais dans mon cas c'est le contraire : absence de droit de jouissance exclusif à un lot !

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 26 mai 2021 :  22:29:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par vazy

Mais Pascal78000 nous dit (message 2):
" le modificatif n'a pas été remis par le notaire."
Donc Pascal a été "informé" d'une modification dont il ignorait la teneur !

Bonsoir Vazy,
Oui, c'est exactement ça, mais ce c'est pas le fond du problème (même si cela indique une intention de dissimulation du vendeur).

Sunbird
Pilier de forums

4312 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 mai 2021 :  10:43:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant le notaire si vous avez été informé et qu'il n'est pas indiqué dans l'acte que vous n'avez pas eu communication de ce modificatif, cela sera parole contre parole et entre un notaire et un client le juge donnera raison au notaire, surtout avec l'ancienneté du dossier.

Concernant le "droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin" sans avoir tous les éléments, projet, PV d'AG, modificatif, règlement de copropriété impossible de répondre.

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 03 juin 2021 :  21:52:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Concernant le notaire si vous avez été informé et qu'il n'est pas indiqué dans l'acte que vous n'avez pas eu communication de ce modificatif, cela sera parole contre parole et entre un notaire et un client le juge donnera raison au notaire, surtout avec l'ancienneté du dossier.

Concernant le "droit de jouissance du jardin et de la véranda qui donne sur le jardin" sans avoir tous les éléments, projet, PV d'AG, modificatif, règlement de copropriété impossible de répondre.


Oui, pour le premier point, difficile de prouver qu'on n'a pas reçu un document. On peut juste produire un récépissé du notaire agrafé à l'acte, qui mentionne l'acte, l'ancien acte de vente et l'ancien règlement de CP mais pas le modificatif. Mais comme ce récépissé n'est ni daté, ni signé, je ne suis pas pas sûr qu'il ait une valeur auprès d'un juge. Un notaire peu scrupuleux pourrait dire que ce récépissé n'a pas de valeur ?

Je ne vais pas publier ici ces pièces.

Tout ce que je peux publier c'est l'extrait de la résolution de l'AG :
" Création d'une partie commune à usage privatif :
Affectation du jardin actuellement à usage de parties communes générales en parties communes spéciales affectées aux lots X, Y, Z "


Et ce qui a été mis dans le modificatif du RCP :
" Création d'une partie commune à usage privatif :
Affectation du jardin actuellement à usage de parties communes générales en partie commune spéciale affectée aux lots X, Y, Z "


(cherchez la différence)


Copropriétaire33
Contributeur actif

France
422 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 juin 2021 :  22:21:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

« Une modification du RC sans publication c'est interdit.« 

NON, c’est valable et légal.

Cependant, la modification est inopposable aux tiers !



Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

JPM
Modérateur

8207 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 04 juin 2021 :  09:04:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La responsabilité du syndic est engagée quand il ne fait pas publier une modification du règlement de copropriété.

Quand la modification a été réalisée par une décision de l'assemblée le syndic doit faire publier.

Donc il lui est interdit de ne pas le faire.

Comme le délai de publication est relativement long, il est permis de faire connaître une modification à un acquéreur. C'est une dérogation.

Un acte inopposable est quasiment inexistant.

Quasiment ? Parce qu'il reste la possibilité de le publier.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Pascal78000
Contributeur débutant



France
51 message(s)
Statut: Pascal78000 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 04 juin 2021 :  23:05:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A propos de l'article 8, que dirait-on d'une AG qui déciderait d'interdire l'usage de l'ascenseur aux lots du 2ème étage ?
 
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